萬科大變局！賣雪場，撤部門
來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
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在營業(yè)收入下滑、持續(xù)虧損、債務(wù)承壓的背景下，新團(tuán)隊(duì)能否借助國資優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)扭虧，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。
中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道
一紙協(xié)議，萬科將曾寄予厚望的冰雪業(yè)務(wù)賣了出去。
據(jù)香港中旅中期業(yè)績披露，8月26日，香港中旅分別與萬科旗下長春萬科和萬科酒管及相關(guān)方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購吉林松花湖國際度假區(qū)開發(fā)有限公司和北京萬冰雪體育有限公司各75%股權(quán)。
其中的吉林松花湖度假區(qū)項(xiàng)目，是萬科旗下最優(yōu)質(zhì)的冰雪資產(chǎn)。按萬科此前愿景，其擬在滑雪度假產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行深耕和拓展，成為中國滑雪行業(yè)的旗幟和標(biāo)桿。
“面對當(dāng)前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要，我們體會到，做增量容易，做存量難?！睅兹涨?，萬科管理層稱。
同時(shí)，萬科內(nèi)部正完成30年來最大規(guī)模的一次組織架構(gòu)重塑：撤銷開發(fā)經(jīng)營本部和全部區(qū)域公司，總部同步重組為13個(gè)平行中心，并設(shè)立16個(gè)城市公司，這也是深鐵集團(tuán)入駐后最大規(guī)模的管理變革落地。
“此番調(diào)整的目標(biāo)是，在強(qiáng)化組織管控與保持市場活力之間取得關(guān)鍵平衡，力爭實(shí)現(xiàn)治理效能與業(yè)務(wù)發(fā)展雙重提升。”萬科方面稱。
記者詢問更多情況，萬科方面未作回應(yīng)。一位地產(chǎn)觀察人士稱，出售冰雪業(yè)務(wù)和組織架構(gòu)調(diào)整，都是基于同一個(gè)核心考慮，即在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，萬科正在全力“瘦身健體”，聚焦核心主業(yè)，回籠資金，降低負(fù)債，并提升運(yùn)營效率，以“活下去”迎接未來競爭。
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剝離冰雪業(yè)務(wù)
在2025年中期工作會議上，萬科管理層表示，過往管理體系存在一定缺失，多賽道布局超出公司承載能力，形成大量低效投資，導(dǎo)致經(jīng)營陷入被動，需要進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和組織變革。如今看來，冰雪業(yè)務(wù)或許就是這類“低效投資”之一。
本次交易主要包含兩大核心資產(chǎn)，重資產(chǎn)的松花湖度假區(qū)和輕資產(chǎn)的萬冰雪管理平臺。
據(jù)披露，松花湖公司持有吉林省松花湖滑雪度假區(qū)，經(jīng)營松花湖滑雪場、西武王子大飯店、瞻云salomon酒店、青山公寓和商業(yè)街。萬冰雪公司以雪場開發(fā)策劃、建設(shè)咨詢、運(yùn)營管理、營銷宣傳、滑雪教學(xué)為核心業(yè)務(wù)，累計(jì)管理9家知名雪場。
接盤方香港中旅，成立于1992年7月，是國務(wù)院國資委直接管轄的大型旅游央企中國旅游集團(tuán)旗下旅游投資和運(yùn)營業(yè)務(wù)的旗艦。
香港中旅國際投資有限公司副總經(jīng)理汪凡表示，“中旅松花湖度假區(qū)具有成熟的客群、良好的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，我們將著力將其進(jìn)一步打造成國際知名的旅游度假目的地，成為中國冰雪旅游的新標(biāo)桿。同時(shí)通過收購萬冰雪公司，獲得專業(yè)的冰雪人才隊(duì)伍和資源體系?！?/p>
目前，對于這筆交易，買賣雙方并未透露具體收購價(jià)。
萬科進(jìn)入冰雪產(chǎn)業(yè)最早追溯到2011年，當(dāng)時(shí)萬科為進(jìn)入吉林市場，建設(shè)了松花湖度假村。2017年，萬科官宣成立冰雪事業(yè)部，將其與商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓并列為核心新業(yè)務(wù)。
萬科在冰雪業(yè)務(wù)上投資不菲。2014年其曾對外披露，吉林松花湖旅游度假項(xiàng)目總體規(guī)劃面積約20平方公里，總投資額達(dá)400億元，項(xiàng)目從2010年起開始開發(fā)，整個(gè)周期長達(dá)20年。當(dāng)時(shí)為這個(gè)項(xiàng)目站臺的是萬科創(chuàng)始人王石。
但冰雪產(chǎn)業(yè)“投入大、周期長、回報(bào)慢”，萬科只能通過“以地養(yǎng)雪”方式補(bǔ)貼度假區(qū)內(nèi)滑雪場、酒店、商業(yè)街等資產(chǎn)的投資經(jīng)營。
以2016~2017年數(shù)據(jù)為例，萬科松花湖項(xiàng)目雪季營業(yè)收入僅1.1億元，而度假區(qū)地產(chǎn)銷售則超過3億元。2020年財(cái)報(bào)顯示，萬科冰雪業(yè)務(wù)營業(yè)收入僅占集團(tuán)總營業(yè)收入的1.03%。2020年末，萬科撤銷獨(dú)立冰雪事業(yè)部，將其并入酒店及度假事業(yè)部。
2022~2024年，萬科冰雪業(yè)務(wù)營業(yè)收入分別為2.8億元、2.8億元和3.1億元，有了一定增長，但在萬科業(yè)務(wù)收入大盤中占比仍極小。
近兩年，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，萬科流動性壓力不斷加劇，剝離非主業(yè)項(xiàng)目盡快回血成為首選。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年萬科虧損494.8億元，今年上半年虧損119.47億元。
接盤方香港中旅的財(cái)務(wù)狀況也不理想。今年上半年，香港中旅實(shí)現(xiàn)收入19.74億港元，同比下降7.6%；股東應(yīng)占虧損8685.3萬港元，主要來自投資性物業(yè)公允價(jià)值下跌及部分項(xiàng)目計(jì)提減值。其中，旅游景區(qū)及相關(guān)業(yè)務(wù)收入8.71億港元，應(yīng)占虧損1.12億港元。
此次收購中，香港中旅從萬科手中拿下6個(gè)室外滑雪度假區(qū)（滑雪場）、1個(gè)室內(nèi)滑雪場，以及分布在吉林、內(nèi)蒙古、北京、河南、浙江、河北等地的11家滑雪學(xué)校，有力填補(bǔ)了其在冰雪旅游板塊的空白。但在業(yè)績承壓狀態(tài)下，后續(xù)如何有效整合資源，在冰雪業(yè)務(wù)上破局，也是香港中旅面臨的重要考驗(yàn)。
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管理崗位大調(diào)整
剝離“低效投資”的同時(shí)，萬科的另一大動作是“向內(nèi)開刀”，從總部到區(qū)域，從組織到人員，全面洗牌、全面重塑，權(quán)力被進(jìn)一步收歸到總部和深鐵集團(tuán)手中。
此次調(diào)整中，萬科撤銷了開發(fā)經(jīng)營本部，將其職能重新分割，重組為13大職能中心/部門，明確相應(yīng)負(fù)責(zé)人，權(quán)責(zé)重劃。
比如，原開發(fā)經(jīng)營本部的投資盤活、資產(chǎn)處置和運(yùn)營職能，被并入總部新成立的投資發(fā)展中心，由原西南區(qū)首李嵬擔(dān)任負(fù)責(zé)人；原開發(fā)經(jīng)營本部總經(jīng)理張海，擔(dān)任產(chǎn)品管理中心負(fù)責(zé)人；原華東區(qū)首吳鏑，擔(dān)任首席營銷官；原北京區(qū)首曹江巍，擔(dān)任工程管理中心負(fù)責(zé)人；原寧波萬科總經(jīng)理丁寧，擔(dān)任品牌營銷中心負(fù)責(zé)人；離職10年的老將胡博回歸，擔(dān)任數(shù)智科技中心負(fù)責(zé)人。
今年初，深鐵團(tuán)隊(duì)入駐萬科之際，郁亮被降為執(zhí)行副總裁、祝九勝辭職離場，張海的職位雖然基本沒變，但作為深圳國資重要代表角色的李鋒被任命為萬科執(zhí)行副總裁，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作并分管開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團(tuán)。
隨著此次開發(fā)經(jīng)營職能被收歸總部，李鋒將協(xié)助董事會主席辛杰，主持萬科集團(tuán)日常工作，分管工程、人力等條線，并聯(lián)系深圳、廣佛、東莞等城市公司。這位長期在深圳國資系統(tǒng)任職的高管，實(shí)際上已經(jīng)承擔(dān)起萬科總裁的職責(zé)。
萬科實(shí)行了10個(gè)月的“5個(gè)區(qū)域公司+2個(gè)總部直管公司+2個(gè)總公司”的格局，也徹底改變，取而代之的是16個(gè)聽命于總部的城市公司，這也意味著萬科從三級管控邁入二級扁平化管理。
16個(gè)城市公司的總經(jīng)理大部分由萬科老將擔(dān)任，比如廣佛公司總經(jīng)理是前南方區(qū)首周軼群；上海公司、東北公司總經(jīng)理，分別繼續(xù)由耿冰、曾巍擔(dān)任；原華中區(qū)首易平安，繼續(xù)擔(dān)任華中公司總經(jīng)理；離職多年的老將唐激楊被召回，擔(dān)任深圳公司總經(jīng)理。而北京公司總經(jīng)理李剛，則來自大股東深鐵集團(tuán)，今年初“空降”至萬科擔(dān)任副總裁。
此次組織架構(gòu)變革直指提升集團(tuán)統(tǒng)籌效率、壓縮決策鏈條。據(jù)報(bào)道，在萬科內(nèi)部發(fā)布的通稿中，新任命的管理干部被要求“以雪恥之心扭轉(zhuǎn)經(jīng)營頹勢，以感恩之心承擔(dān)使命責(zé)任，以奮進(jìn)之心重振生產(chǎn)經(jīng)營，以敬畏之心堅(jiān)守底線、不越紅線”。
這不僅是架構(gòu)調(diào)整，也是地方上的權(quán)力洗牌。在營業(yè)收入下滑、持續(xù)虧損、債務(wù)承壓的背景下，新團(tuán)隊(duì)能否借助國資優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)扭虧，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。
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